태양광 발전소 분양 사기 피해를 막기 위해 토지 소유·임대 권리, 토지사용승낙서 문구, 발전사업 허가·계통접속, SMP·REC 수익 산정, 계약금 지급 방식까지 단계별 점검표로 정리했습니다. 현장 실사 질문 15개와 의심 징후 대응, 분쟁 예방 서류 보관법까지 포함합니다.
태양광 발전소 분양 사기 주의사항은 ‘완공된 설비를 인수하면 끝’처럼 보이지만, 토지 권리와 인허가, 계통 접속, 수익 정산 구조가 하나라도 흔들리면 수익이 아니라 분쟁이 남습니다. 분양 사기 사례는 대개 서류 한 장의 빈칸에서 시작됩니다. 이 글은 분양 전 10분 점검 루틴과 계약서에서 반드시 확인할 문구, 의심 신호가 보일 때의 대응 순서를 정리해 위험을 줄이는 방법을 안내합니다.
1) 분양사기 대표 유형부터 구분합니다
분양 사기는 ‘가격이 싸다’보다 ‘권리가 불완전하다’에서 발생하는 경우가 많습니다. 대표 유형은 임차부지에 발전소를 올려 놓고 토지주와의 장기 권리가 확정되지 않은 채 분양하는 방식, 발전사업 허가 또는 설비 소유권·담보권 관계를 명확히 이전하지 않는 방식, 수익을 과장해 계약을 유도하는 방식입니다. 특히 분양업체가 토지 임대료를 초기 일부만 납부하거나, 토지주 동의서를 포괄 문구로 받아 인허가만 진행한 뒤 분양을 서두르는 사례가 언급됩니다. 계약서에 ‘토지 문제는 추후 정리’ 같은 문장이 있거나, 서류 열람을 미루고 당일 계약을 압박하면 위험 신호로 보아야 합니다. 또한 분양대금이 시공사 개인 계좌로 입금되거나, 발전량 데이터·계량기 정보 제공을 거부하는 경우도 경계가 필요합니다. 태양광발전 신재생에너지 전문 변호사
2) 토지 권리와 토지사용승낙서가 1순위입니다
태양광 발전소는 토지 위에 설치되는 구조이므로, 토지 소유권 또는 장기 임대차 권리가 불안정하면 발전소 가치가 급격히 떨어집니다. 분양 전에는 ‘토지 등기부등본’으로 소유자와 근저당·가처분 등 권리 제한을 확인하고, 임차라면 임대차 기간·갱신·임대료 인상·중도해지·원상복구 범위를 문서로 확정해야 합니다. 특히 토지사용승낙서는 단순 동의서처럼 보여도 향후 협상력을 약화시키거나, “이의 제기 불가” 같은 포괄 문구가 분쟁의 씨앗이 될 수 있다는 지적이 있습니다. 승낙서만으로 인허가가 진행되면 이후 임대료·손해배상·조건 변경 협상이 불리해질 수 있으므로, 승낙서 단계에서도 핵심 조건을 최소한 명시하는 편이 안전합니다. 로톡 - 변호사가 필요할 땐, 로톡+1
3) 인허가·계통접속·명의이전은 ‘연동’해서 봅니다
분양 물건을 볼 때 “허가가 났다”는 말만으로는 부족합니다. 발전사업 관련 인허가(지자체·관계기관 협의 포함), 계통접속 협의(가능 용량·공사 범위·예상 일정), 전력거래 및 계량 체계가 실제로 어떻게 연결되는지 확인해야 합니다. 실무에서는 허가 자체보다 ‘허가권·사업자 등록·계통접속 권리·계량기·정산 계정’이 분리되어 있는 경우가 문제를 만듭니다. 따라서 분양 계약서에는 “인허가 및 계통접속의 현재 단계”를 첨부서류로 고정하고, 명의이전이 불가하거나 지연될 경우의 해제·환급 조건을 명확히 두어야 합니다. 허가·접속·정산이 하나라도 미완이면, 예정된 준공과 수익 실현은 쉽게 미뤄질 수 있습니다.
4) 수익 예측은 SMP·REC의 ‘정의와 절차’부터 검증합니다
수익 설명서에서 가장 흔한 오류는 단가를 ‘확정값’처럼 제시하는 것입니다. SMP(계통한계가격)는 시간대별로 전력시장가격이 결정되는 구조이며, 전력거래소 통계에서도 시간대별 적용 가격임을 명시하고 있습니다. Epsis+1 REC는 RPS 제도 하에서 공급의무자가 구매하는 인증서로, 발급·거래는 절차와 기한이 정해져 있습니다. 한국국립도서관+1 분양 안내서가 제시하는 “연 수익”은 최소한 다음 변수를 명시해야 신뢰할 수 있습니다. 첫째, 예상 발전량(일사량 자료, 음영, 고장률, 손실률). 둘째, SMP·REC 단가의 적용 기간과 산정 근거. 셋째, REC 가중치와 적용 요건. 넷째, O&M 비용, 보험료, 임대료, 이자 비용을 포함한 순현금흐름. 숫자를 제시하되 가정이 없는 자료는, 검증할 수 없다는 점에서 위험 신호로 보는 편이 합리적입니다.
5) 계약서·대금지급 구조에서 사기가 드러납니다
분양 계약은 “물건 인도”보다 “권리 이전”이 핵심이므로, 계약서에 이전 대상과 시점을 촘촘히 적어야 합니다. 최소 확인 항목은 토지 권리(소유권 또는 임대차 권리), 발전사업 관련 권리·의무, 설비 소유권과 하자담보, 계량·정산 계정의 이전, 담보권(근저당 등) 정리 방식입니다. 대금은 단계별로 나누고, 각 단계의 완료 기준을 서류로 정의해야 합니다. 예컨대 계약금은 서류 원본 교부 후, 중도금은 명의이전 접수 또는 계통접속 단계 확인 후, 잔금은 준공·정산 개시 확인 후 지급처럼 ‘조건부 지급’이 원칙에 가깝습니다. 가능하다면 제3자 예치(에스크로)나 공정증서 등으로 지급 리스크를 낮추는 구조도 검토할 수 있습니다.
6) 현장 실사 15문항으로 ‘말’을 ‘증거’로 바꿉니다
현장 실사는 “패널이 반짝이는지”가 아니라 “문서와 현장이 일치하는지”를 보는 절차입니다. 발전소 위치 좌표와 지번, 설비 용량과 인버터 모델, 계량기 및 통신 상태, 접지·구조물 부식, 케이블 정리, 차단기·SPD 등 보호장치, 배수·사면 안정, 출입 통제, 유지보수 계약 여부를 확인합니다. 동시에 발전량 데이터(기간별), 장애 이력, 보험 가입 내역, 점검표를 요구해 실제 운영 상태를 검증합니다. “자료는 나중에 준다”는 말이 반복되면, 거래 구조상 제공할 자료가 없거나 제공하기 곤란한 사정이 있을 가능성을 배제하기 어렵습니다.
7) 의심 징후가 보이면 ‘거래 중단→증거 확보→전문가’ 순서입니다
사기가 의심될 때 가장 중요한 것은 추가 지급을 멈추고, 자료를 정리하는 것입니다. 계약서, 문자·메일, 견적서, 발전량 캡처, 통화 녹취, 입금 내역, 등기부, 인허가 관련 서류 목록을 시간순으로 정리합니다. 그다음 사실관계를 확인하기 위해 토지주·시공사·정산 관련 기관의 확인 가능한 범위를 점검하고, 법률 전문가와 함께 계약 해제·대금 반환·손해배상 가능성을 검토하는 것이 일반적입니다. 임차부지 분양 등 분양사기에서 토지 문제는 핵심 쟁점으로 언급되므로, 토지 권리 서류는 반드시 원본 수준으로 확인해야 합니다. 태양광발전 신재생에너지 전문 변호사+1
결론
태양광 발전소 분양은 ‘수익률’보다 ‘권리의 완전성’이 먼저입니다. 토지 권리, 인허가·계통, SMP·REC 정산, 계약금 지급 구조를 순서대로 확인하면 대부분의 위험을 걸러낼 수 있습니다. 특히 토지사용승낙서와 임대차 계약, 허가권·설비 소유권 이전 서류는 계약 전날까지 확보해 두어야 합니다. 오늘은 서류 열람 목록을 만들고, 현장 실사 질문부터 준비해 보시기 바랍니다.
유의사항
본 글은 일반 정보이며, 개별 분양 계약의 적법성·수익성·권리관계는 문서와 현장 조건에 따라 달라집니다. SMP·REC 등 시장 가격과 제도 운영 기준은 변동될 수 있으므로, 계약 전 최신 공지와 서류 원본 확인, 전문가 검토를 병행하시기 바랍니다.